Specustawa mieszkaniowa - projekt już w Sejmie
05.07.2018

Specustawa mieszkaniowa - projekt już w Sejmie

Centra polskich miast to biurowce...

Polskie miasta, często ze względu na powojenne straty oraz późniejszy, socjalistyczny rozmach urbanistyczny, cechują się silną tendencją do rozrastania się i wchłaniania okolicznych gmin, pomimo stosunkowo niskiej gęstości zamieszkania w centrach (w porównaniu do miast zachodniej Europy). Warszawa, ze swoimi intensywnie rozbudowującymi się przedmieściami, zaczyna przyjmować kształt bardziej Los Angeles (z biurowym centrum i przedmieściami-sypialniami) niż na przykład Paryża czy Londynu. W efekcie tego intensywnego, aczkolwiek nieco chaotycznego i zanadto „obszarowego” rozrostu, dochodzi do obumierania centrów miast – w których zlokalizowane są głównie miejsca pracy, nieczynne wieczorami i w weekendy.

Problemy dzielnic peryferyjnych - komunikacja i dostęp do infrastruktury kulturalnej i edukacyjnej.

Samorządy nie są w stanie nadążyć za potrzebami komunikacyjnymi mieszkańców. Ze względu na opóźnienia w rozwoju komunikacji miejskiej i aglomeracyjnej, mieszkańcy dojeżdzający do pracy do centrum miasta, muszą pokonywać codziennie kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt kilometrów samochodem. W modelu urbanistycznym, w którym osiedla mieszkaniowe są usytuowane w znacznej odległości od miejsca pracy, problemem jest także zapewnienie odpowiedniej infrastruktury edukacyjnej i kulturalnej dla nowych mieszkańców obrzeżnych dzielnic oraz sąsiadujących z miastem gmin. Ciężko też jest zbudować więzy lokalnych społeczności, kiedy ludzie przebywają w okolicach zamieszkania tylko późnym wieczorem oraz w weekendy.

Dodatkowym problemem tego modelu rozwoju miast są stale utrzymujące się wysokie opłaty za mieszkania na wynajem. Większość wynajmowanych mieszkań zlokalizowana jest w centrach miast, natomiast mieszkania własnościowe łatwiej spotkać na obrzeżach – wynika to tak z cen i dostępności gruntów – w efekcie różnicy w cenach samych mieszkań, jak i z niewystarczającej ilości mieszkań na wynajem dostępnych na rynku.

Rewolucja w budownictwie mieszkaniowym – specustawa lekiem na wszystkie problemy?

By rozwiązać te problemy, rząd przygotował projekt tzw. „specustawy mieszkaniowej”, będącej zbiorem regulacji ułatwiających dostęp do wielu gruntów, które będą mogły być przeznaczone na cele mieszkaniowe. Chodzi tutaj głównie o grunty pokolejowe oraz poprzemysłowe, często zlokalizowane w ścisłych centrach miast. Były one łakomym kąskiem dla inwestorów, jednak tak przez wysokie ceny, jak i przez skomplikowaną procedurę uzyskania pozwolenia na inwestycje, do tej pory głównie lokalizowano na nich inwestycje biurowe – bo te są w stanie wygenerować większe zyski dla inwestora, a na tak kosztowne i złożone przedsięwzięcia pozwolić sobie mogli tylko najwięksi gracze na rynku. Teraz ma być o wiele, wiele łatwiej.

Specustawa mieszkaniowa - skrócenie procedur

Jednym z głównych założeń specustawy jest skrócenie czasu przygotowania gruntu pod inwestycje – z nawet 5 lat, do maksimum 1go roku. Jak podkreślają przedstawiciele Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, znacznie ułatwi to inwestorom dostęp do dużej ilości gruntów, które według założeń rządu zostaną przeznaczone właśnie na budownictwo mieszkaniowe – a zwłaszcza na mieszkania na wynajem. Pozwoli to „zagęścić” tkankę miejską, ożywić wiele dzielnic a także obniżyć ceny mieszkań na wynajem, poprzez zwiększenie podaży lokali.

Nie będzie „wolnej amerykanki” – ścisła kontrola urbanistyczna.

Nie ma oczywiście nic za darmo – inwestor może liczyć na skrócenie czasu przygotowania gruntu, ale w zamian za to będzie musiał spełnić szereg standardów urbanistycznych. Dotyczyć one będą między innymi dostępu do placówek oświatowych, komunikacji miejskiej, dróg publicznych. Istotny jest też fakt, że lokalne samorządy będą miały możliwość modyfikowania ustawowo założonych standardów, według własnych założeń urbanistycznych oraz wprowadzania własnych wymogów dotyczących inwestycji. Kolejną istotną zmianą jest kontrola spełniania założeń urbanistycznych przez inwestora nie tylko na etapie wydawania decyzji pozwalającej na budowę, ale także podczas samej realizacji inwestycji – jeśli deweloper podczas budowy naruszy pierwotne założenia, może nie uzyskać pozwolenia na użytkowanie budynku. Dużo bardziej rygorystyczne będą też przepisy dotyczące ochrony przyrody.

Jak wpłynie specustawa na rozwój polskich miast?

Czy i jak proponowane zmiany wpłyną na rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce? Czy uda się przywrócić życie do centrów miast? Czy nie będziemy już tak rażąco odstawać od średniej europejskiej, jeśli chodzi o dostępność mieszkań oraz wysokość czynszów w odniesieniu do średnich dochodów? Sejm przyjął projekt specustawy mieszkaniowej 20 czerwca. Po wakacjach możemy spodziewać się rozstrzygnięć.

Jeśli interesują Cię tematy związane z prawem budowlanym i prawem niercuhomości, zapraszamy do skorzystania z naszej oferty szkoleniowej:

Prawo budowlane, FIDIC

Prawo nieruchomomści

Zarządzanie projektami budowlanymi