Kiedy wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny? Najważniejsze zmiany.

2022 rok przyniósł ważne zmiany dla rynku nieruchomości. W lipcu zaczeła obowiązywać tzw. nowa ustawa deweloperska (właściwie: ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Nowe uregulowania oznaczają bowiem liczne nowe obowiązki dla wielu podmiotów.

Nowa ustawa deweloperska – jak potocznie jest nazywana – budzi wśród nich wiele kontrowersji i wątpliwości. Niezależnie od tego podmioty te są lub będą zobowiązane stosować nowe przepisy. Warto więc przyjrzeć się zmianom i odpowiednio na nie przygotować.

Zapraszamy do przeczytania poniższego artykułu, który odpowiada na pytania:

• Kogo obejmą zmiany z nowej ustawy deweloperskiej?
• Od kiedy obowiązuje nowa ustawa deweloperska?
• Jakie są najważniejsze zmiany w nowej ustawie deweloperskiej
• Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
• Jak przygotować się do zmian przepisów

Kogo obejmą zmiany z nowej ustawy deweloperskiej?

Najwięcej zmian dotyka deweloperów, tj. podmioty prowadzące działalność gospodarczą, której przedmiotem jest realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego, czyli procesu, w wyniku którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Jedną z najistotniejszych nowych regulacji jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i nałożenie na deweloperów obowiązku uiszczania odpowiednich wpłat na jego rzecz.

Kolejnymi podmiotami, na których działalność w dużej mierze wpływa nowa ustawa deweloperska, są banki. To one w świetle ustawy zobowiązane są do kontrolowania oraz rozliczania inwestycji i w zależności od tego, wypłaty poszczególnych transz i środków dla deweloperów.

Dla obu powyższych podmiotów regulacje narzucone przez nową ustawę deweloperską determinują większą ilość pracy. W wielu przypadkach oznacza to inwestycje w nowe systemy informatyczne, a także zatrudnianie nowych pracowników. Można się spodziewać, że część kosztów tych zmian zostanie przerzucona na konsumenta, a więc i dla niego najnowsze przepisy mają duże znaczenie. Z jednej strony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zabezpieczać nabywców mieszkań, z drugiej jednak strony spowoduje wzrost cen nieruchomości.

Warto dodać, że nowe przepisy mają wpływ na całą branżę nieruchomości i pośrednio odbiją się także na wszystkich podmiotach zaangażowanych w proces budowy nieruchomości.

Od kiedy obowiązuje nowa ustawa deweloperska?

Na to pytanie nie ma prostej odpowiedzi. Ze strony Sejmu RP dowiadujemy się, że Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym weszła w życie z dniem 1 lipca 2022 r.  

Termin ten nie dotyczy jednak całej ustawy, ponieważ w uwagach na tej samej stronie czytamy dalej, co następuje: art. 46, art. 47, art. 48 ust. 6 i art. 72 pkt 1 (dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego) weszły w życie z dniem 31 lipca 2021 r. Natomiast art. 68 i art. 73 (modyfikujące ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) weszły w życie z dniem 1 lipca 2021 r.

Z dniem wejścia w życie nowych przepisów straciły moc dotychczasowe – ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. stara ustawa deweloperska. Zmiana jest jednak stopniowa, gdyż ustawodawca przewidział przepisy przejściowe. Istotna jest tu data rozpoczęcia sprzedaży inwestycji przez dewelopera. Inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się przed dniem wejścia w życie nowych regulacji, mogą być realizowane na starych zasadach przez kolejne dwa lata. Warto dodać, że wystarczy tu już jeden sprzedany lokal. Natomiast inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po dniu wejścia w życie nowych przepisów, muszą być realizowane na nowych zasadach.

Najważniejsze zmiany w nowej ustawie deweloperskiej

Z najnowszych zmian w prawie deweloperskim należy wydzielić Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wszedł on w życie wcześniej niż pozostałe regulacje, a także determinuje najwięcej modyfikacji w funkcjonowaniu podmiotów, których dotyczy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Celem funkcjonowania Funduszu jest zabezpieczenie konsumentów – nabywców mieszkań. W przypadku upadłości dewelopera, banku lub innych problemów z ukończeniem inwestycji kupujący otrzymuje dodatkową rekompensatę finansową ze środków Funduszu.

Przepisy dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nakładają na deweloperów obowiązek odprowadzenia dodatkowej składki w wysokości do 1% ceny brutto mieszkania. Od momentu wpłaty środków na rachunek powierniczy przez kupującego (niezależnie od rodzaju umowy, rezerwacyjnej bądź deweloperskiej) deweloper zobowiązany jest wpłacić określoną kwotę na osobne konto w ciągu 7 dni. Procent wpłaty zależy od typu rachunku powierniczego: 1% przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym oraz 0,1% przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Bardzo istotna z punktu widzenia dewelopera jest terminowość i poprawność przekazywanych kwot. Od nich bowiem zależy możliwość dokonywania wypłat. W przypadku stwierdzenia przez bank nieprawidłowości w tym zakresie jest on zobowiązany wstrzymać wypłaty na rzecz dewelopera.

Przepisami o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym ustawodawca nakłada na banki szereg nowych obowiązków. Przede wszystkim bank obsługujący deweloperów musi stworzyć dodatkowy rachunek przeznaczony na składki do Funduszu dla każdego z nich. Na kolejnym etapie bank ma za zadanie monitorować i weryfikować wpłaty, sprawdzać realizację poszczególnych etapów oraz wpłaty do ZUS-u i Urzędu Skarbowego. Po zakończeniu inwestycji bank może uruchomić wypłatę z tytułu ostatniego etapu dopiero po sprawdzeniu końcowych aktów notarialnych i ich zgodności z umowami deweloperskimi.

Pozostałe zmiany

Nowa ustawa deweloperska nakłada także zmiany w sposobie ubiegania się dewelopera o kredyt inwestycyjny. Dla banku istotne jest hipotetyczne powodzenie sprzedaży nieruchomości w zależności od określonego typu mieszkań czy lokalizacji. Zgodnie ze starą ustawą deweloperską było to weryfikowane na podstawie umów rezerwacyjnych, z których kupujący łatwo mógł się wycofać. Nowe regulacje sprawiają, że musi zostać odwrócona kolejność: aby móc podpisać jakąkolwiek umowę rezerwacyjną, inwestor musi mieć już zawartą umowę rachunku powierniczego, umowę z generalnym wykonawcą, a także umowę kredytową. Przepisy w nowym kształcie powodują, że opłaty z tytułu umowy rezerwacyjnej zasilą konto Deweloperskiego Funduszu Inwestycyjnego, powinny być więc przez kupującego bardziej przemyślane.

Umowy rezerwacyjne, które do tej pory były prawnie niedookreślone, w nowych przepisach zyskują bardzo konkretne wytyczne. Po pierwsze muszą zostać zawarte na piśmie. Po drugie ustawodawca określił szereg informacji, które w takiej umowie muszą się znaleźć. Są to cena lokalu, wysokość opłaty rezerwacyjnej, czas rezerwacji, powierzchnia użytkowa lokalu, liczba pomieszczeń i kondygnacji.  

Ustanowiona została także maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz fakt, że opłata ta podlega zwrotowi w momencie, gdy kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego. Do tej pory wysokość opłaty była dowolnie ustalana przez dewelopera. W przypadku niewywiązania się przez dewelopera ze zobowiązań lub odstąpienia przez niego od umowy, kupującemu zwracana jest dwukrotność opłaty rezerwacyjnej. Tego typu zapisy funkcjonowały na rynku, jednak nie były obligatoryjne.

Co ważne, część regulacji przewidzianych przez nową ustawę dotyczy także lokali gotowych, które do tej pory traktowane były jak nieruchomości z rynku wtórnego, a także lokali uzupełniających, np. miejsc postojowych i komórek lokatorskich.

Kolejne zmiany wprowadzane przez nową ustawę deweloperską dotyczą prospektu informacyjnego. Deweloper jest między innymi zobowiązany załączyć do prospektu szkic osiedla. Z punktu widzenia nabywcy mieszkania szczególnie istotna zmiana dotyczy obowiązku załączania informacji o obiektach istniejących wokół nieruchomości, które mogą mieć wpływ na jakość życia mieszkańców. Wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy.

Jak ułatwić sobie stosowanie przepisów nowej ustawy?

Ustawa deweloperska w nowym kształcie nakłada szereg nowych obowiązków na podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości. Wiąże się to z koniecznością poświęcenia większej ilości czasu i środków finansowych na przeprowadzenie inwestycji.

Warto zastanowić się, jak zoptymalizować ten proces, by poniesione nakłady były jak najmniejsze. Jednym z dobrych pomysłów jest podział inwestycji na etapy tak, by jak największa część mogła zostać zrealizowana jeszcze w ramach poprzedniej ustawy.

By poznać szczegóły możliwych sposobów optymalizacji oraz inne zasady ułatwiające pracę z nową ustawą, zapraszamy na szkolenia z tego zakresu.

Nowa ustawa deweloperska. Wpływ nowych przepisów na kształt umów deweloperskich oraz relacje deweloper - pośrednik - konsument

Sprawdź aktualne terminy TUTAJ >>